湘南日々記

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五輪の２年後には住宅用地価に暗雲！！

オリンピック後に不動産バブルが来るという声がありますが、
それと関係なく、法制度の影響で地価が動きますよというお話です。

市街化区域内にある農地の多くは、住宅建設が可能な土地です。
後継者問題がありますが、良好な農地が現在も多く残っています。

この市街化区域の農地を守ってきた法律が、生産緑地法でした。
「生産緑地」の指定を受けると、農地以外の土地利用は制限されますが、
宅地並み課税から農地並み課税へと税が軽減されて来ました。

生産緑地の所有者は、以下の条件の場合は市区町村の農業委員会に
土地の買い取りの申し出を行えることになっています。

①期限を迎えた
②病気などで農業に従事できなくなった
③死亡など

②③の事由で生産緑地指定が解除されることは例年ありますが、
①の期限がいよいよ到来します。
生産緑地法は1992年から適用され、期限は30年です。

２０２２年が、その最初の年になります！！

自治体による買い取りの実績はほとんどないので、
生産緑地指定が解除されることになります。
すると、優遇された固定資産税が数百倍にハネ上がるため、
所有者は土地を持ち続けられず、売却することになります。

平成２２年３月末当時の主な自治体の生産緑地の規模は
以下の通りでした。

藤沢市　　　　 105.2ha
茅ヶ崎市　　　　63.1ha
平塚市　　　　　48.7ha
小田原市　　　 73.0ha

農業大国の平塚市が少ないようですが、市街化調整区域に
殆んどの農地が広がっており、市街化区域には少ないようです。

相続税の納税猶予を受けている場合は、相続税を精算する必要があるので
買取申請は難しいようです。
大方の予想では、３分の１程度が順次住宅用地になるだろうと言われています。

大変な規模ですね。こういうまとまった土地は、ハウスメーカやマンションデベロッパーが
触手を延ばす事になりそうですが、住宅地の不動産価格は当然下落するでしょう。

生産緑地についてお話しましたが、

住宅用地は「売るなら今」、
「買うなら2022年以降」ということになるそうです。

多くの方の資産構成は不動産が９割近くを占めるそうです。この不動産の資産価値を
守るためには、周到な準備が必要ではないでしょうか。

相続の「生前準備」という言葉がありますが、この「2020年問題」も考慮して、所有する
土地の境界確定測量・地積更正登記、分筆登記を済ませておく、「生前実行」をお勧めします。

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[2017/09/14 21:38] | 仕事の周辺 | トラックバック(0) | コメント(0) |

ビジネスが変わる民法改正　2017-08-07

民法の改正法が、５月26日に参議院本会議で可決成立しました。
今回の改正は民法の債権法がメインで、グローバル時代への対応だそうです。

公布から３年以内に施行されるそうで、その時期は２０２０年頃だとか。
まだ先の話ですが、契約に関わるルール変更もあり、契約書への影響を勉強し
ておく必要がありそうです。

週間エコノミスト（2017 7/11号）の特集が分かりやすく、特に不動産実務への
影響を整理した記事は他誌にはないそうで、購読してみました。
事例も豊富で読みやすく、参考になりました。

忘備録的になりますが紹介しておきます。

①短期消滅時効の廃止
　バラバラだった時効期間が整理され、「権利を行使できる時」から「１０年間」、
「権利を行使できることを知った日」から「５年間」、いずれか到来の早い日を
もって時効成立することになります。
ただ、時効期間が延びたことによって、実際に回収につながることは少ないよ
うで、損金として計上出来ない期間が長くなり、暫定的に税金を納めすぎる状
態が長引くことになるようです。

②定形約款
　明確な規定がなかった約款ですが、現実に合わせ「定期約款」が定義され、
効力が生じるルールも定められました。事業に合わせ、情報収集して見直して
おく必要があろうかと思います。　

③法定利率
　法定利率が５％から３％に引き下がられ変動制になるそうです。過払い金や
損保会社の損害賠償金や保険料などに影響が出て来るようです。

④保証人の制限・保護
　保証人の保護が強化され、個人が保証人になるときは「限度額」を定めた上で
の合意が必要になります。また、事業主以外の個人が事業資金借り入れの保
証人になる場合は「公正証書」を作成することが必要となります。

⑤瑕疵担保責任
　「瑕疵」という言葉が無くなり、「契約不適合」の概念に改められました。
従来、引渡しから１年以内に請求しなければ認められなかった瑕疵担保責任が
、新法下では契約不適合を知った時から１年以内に通知すれば責任追求が可能
となります。このため請負・売買契約では、契約書を改正法に対応できるように
見直しておく必要があります。

⑥不動産実務への影響
・賃貸借の期間
　借地借家法の適用を受けない土地の賃貸借などは賃貸借期間が５０年へと引
き延ばされました。例えば、ソーラーパネルを設置する土地などです。

・借りる人の修繕権
　賃貸人が相当の期間内に修繕をしなかったり、差し迫った事情があるときは
賃借人が修理できることになります。

・賃料の減額
　賃借物の一部が「使用収益」できなくなれば、賃料が減額されることになります。

・瑕疵担保責任
　「契約不適合」という考え方に変わり、契約内容に適合しない場合は債務不
履行として、買い主は新たに修繕保証など、履行の追完を求めることができる
ようになります。

・保証人の責任
　不動産の賃貸借契約では、一般的に保証人を求められますが、今後は、保証
契約に限度額を明記しなければいけなくなります。

などですが、注意して情報収集に務めることをお勧めします。

[2017/08/07 23:16] | 最近読んだ本 | トラックバック(0) | コメント(0) |

登記識別情報通知書の目隠しシール

先日、土地の合筆登記を申請した際、登記識別情報通知書の目隠しシールが
はがれにくく、危うく一文字読み取れない事態になりました。
平成19年に発行さた書類でしたから、たかだか10年でこんな状況になるとは
問題だなと思って法務省のサイトを調べたら、こんな記事がありました。

「登記識別情報通知書のシールのはがれ方が不完全である場合の取扱いについて（重要なお知らせ）」

そして
「登記識別情報通知書の様式の変更等について」

現在は既に、
「目隠しシールを貼り付ける方法を，登記識別情報を記載した部分が隠れるよう，
Ａ４サイズの用紙の下部を折り込んで当該登記識別情報を被覆し，その縁をのり
付けする方法に変更」

となっていました。

横浜地方法務局管内では昨年11月に変更されたようです。
私の登記申請も無事終わって、交付された登記識別情報通知書は新しいミシン
目方式になっていました。裏面に記載ている開封手順の図です。

でも、既存の「目隠しシールが貼られた登記識別情報通知書」は今後も心配で
すね、登記識別情報の一部を読み取ることができないときに，必要に応じて登
記識別情報を再作成する手続を申出ることが可能になっているそうですが、急
いでいるときはどうするのでしょうか。

皆様にご忠告です。
目隠しシールは、はがして金庫に保管しましょう。古くなると剥がせなくなる
可能性があります。いざというときに慌てますよ。

＜補足＞
不動産登記制度ではオンライン申請の導入に伴い、登記済証（権利証）に変わ
って登記識別情報が発行されることになりました。１２桁の符号で，不動産及
び登記名義人となった申請人ごとに交付されます。

[2017/06/23 12:24] | 仕事の周辺 | トラックバック(0) | コメント(0) |

平塚市自然環境評価書（生物編）～西部丘陵地域の自然～　2017-05-14

平塚の市街地から日向岡トンネルを抜けると、景色が一気に変わり雑木林や畑が広がる
緑豊かな丘陵が目の前に広がります。
この土屋・吉沢地区は、平塚西部丘陵地域と呼ばれ、市内でもっとも自然環境が豊かで、
貴重な里山の景観が残る地域です。

この地域に通うきっかけになったのは、偶然見つけた次の資料です。
平塚市自然環境評価書（生物編）～西部丘陵地域の自然～

平成１７年に平塚市が２００部ばかり作成配布したもので、一時はＰＤＦ公開されていました。
今では市内の図書館に１～２冊保管される程度で、寂しい状況です。

自然環境評価検討委員の中に元平塚市博物館館長の故・浜口哲一先生の名があり、
調査・編纂の指導をされたものと想像します。

土屋・吉沢を２９の地域に分け、植生の調査、水系の調査を踏まえて、観察される鳥類、
両生類、昆虫類、魚類が整理されており、環境保全に力を入れる自治体の素晴らしい
資料集だと思います。
折角の成果物は、ぜひ増刷して図書館の蔵書を増やして市民の啓蒙書として欲しいものです。

参考までに、元平塚市博物館館長の故・浜口哲一先生は著名な方で、多くに人に愛された方
でした。著書「生きもの地図が語る街の自然」岩波書店　などがあります。

日本野鳥の会では、浜口先生の指導を受け、先生が提唱されるトコロジストの入門書を出版して
います。
箱田敦只著　トコロジスト―自然観察からはじまる「場所の専門家」日本野鳥の会

平塚市自然環境評価書（生物編）～西部丘陵地域の自然～は、これらの人たちを育てる貴重な
参考書になると思います。

<参考　平塚西部丘陵でわずかに見られる鳥たち>

（オオタカ）

（サンコウチョウ）

[2017/05/14 21:36] | 気づいたこと | トラックバック(0) | コメント(0) |

成年後見人から依頼された建物滅失登記　2016-11-26

高齢で施設に入られているAさんの成年後見人から、建物滅失登記の依頼がありました。
相続問題として参考になりますので、成年後見人制度と建物滅失登記についてご紹介します。

成年後見人制度は、高齢で認知症になって悪徳商法にひっかかり本人及び家族に迷惑が及ぶ
ことがないよう、理解しておく必要がある制度だと思います。

（成年後見制度　←クリックするとパンフレットが開きます。）

【事例】
Aさんの財産処分のため、成年後見人は土地・建物の共有者と共に不動産会社に売却する契約を
交わし、建物は既に取り壊されて更地になっています。

①成年後見人制度
後見対象となる人は、判断能力が欠けているのが通常の状態の方で、本人・配偶者・親戚などが
家庭裁判所に申し立てて、成年後見人を選定してしてもらいます。
成年後見人は本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり，不利益な
法律行為を後から取り消したりすることによって，本人を保護・支援します。

②建物滅失登記
建物がすでに滅失している事実を報告する登記です。
土地と建物は別個の権利で守られており、更地で売買するためには　建物滅失登記が必要
になります。共有者の一人から申請できます。

③必要な書類
取壊しなどの事実を証する解体業者の書面が必要です。その他に、第三者の権利、例えば
抵当権等が設定されていれば、金融機関等の承諾書が必要です。
その他に、
成年後見人の登記委任状、
成年後見人等の権限が登記されている登記事項証明書、
成年後見人の印鑑証明書
が必要になります。

④登記の申請人
登記申請人は。あくまで登記名義人であるAさんです。
成年後見については、申請時の添付書類に登場するだけです。

[2016/11/26 15:49] | 仕事の周辺 | トラックバック(0) | コメント(0) |

「ららぽーと湘南平塚」がオープン　2016-10-04

今日は、「ららぽーと湘南平塚」のプレオープンでした。
自宅から徒歩8分の場所ですから、早速行ってみました。
通常使われるこの進入路は、招待客専用だったようで閑散としてましたが、
中では人がごった返してました。とても大きな商業施設で、これからが楽しみです。

[2016/10/04 22:03] | 生活 | トラックバック(0) | コメント(0) |

突然、「Windows 10」ログイングイン画面が表示

驚きました。パソコンを立ち上げたら、「Windows 10」ログイン画面です。
業務ソフトの現バージョンは、「Windows 10」未対応ですから、大変なことになる！

冷静さを取り戻して画面を見ると、右下を見ると「次に」と書かれています。
クリックすると、アップグレードの承諾を求める画面が出てきました。

「拒否」を選択すると、旧バージョンのOSに戻るが、かなりの時間を要すと
警告してきました。　バカヤロー、悪質ウイルスと同じじゃないか。

もちろん、「拒否」。旧バージョンのOSで立ち上がるのに１５～２０分かかったかな。
結果はこれです。

WindowsUpdateは自動更新のままなので、同様な現象が再発する可能性あり。
他のPCでも発生は時間の問題でしょう。
巨大企業のモラルを疑いますよねー！！

[2016/06/02 22:59] | ＩＴメモ | トラックバック(0) | コメント(0) |

野鳥歳時記　平成二十七年　１２月　越冬地・平塚のシギ

平塚は相模湾に面し、冬でも積雪がない温暖な地域です。
新幹線の高架附近から北側に豊かな水田地帯が広がり、春や秋の渡りのシーズンには
多様なシギ・チドリがやって来ます。

（2015-12-09 平塚）

平塚で越冬するシギもいて、１０数羽のタシギの群れが毎年越冬する場所に、今年はなんと、
タマシギのオス・メス数羽の群れが加わりました！

（2015-12-15 平塚）

タマシギは７月末頃現れて、メスは排卵すると他のオスを求めて去り、残ったオスが抱卵から
子育てまで引き受けます。
夏の炎天下で蒸せ返る稲田の中に身を隠し、子育てに専念する姿には頭が下がります。

（2015-12-10 平塚）

大変警戒心が強いシギで、しかもオス・メス同時に見られるとは、素晴らしいことです。

場所は異なりますが、タゲリも数羽以上の群れで、市内の数カ所で越冬しています。
頭の上にアンテナがある変わったファッションですね。（なお、シギでなく、チドリです。）

（2015-11-01 平塚）

県下最大の農耕地帯が、シギ達に豊かな恵みを提供しているわけで、素晴らしいことです。

[2016/01/02 23:37] | 野鳥歳時記 | トラックバック(0) | コメント(0) |

野鳥歳時記　平成二十七年　９月　白樺峠のタカの渡り

タカの仲間であるサシバやハチクマは、春になると東南アジアから渡ってきて、秋には去って
行く渡り鳥です。

この秋、国内有数のタカの渡りの観察地と知られる信州・白樺峠で見た光景は圧巻でした。

松本から梓川を遡り、安曇野をぬけ、奈川渡ダムからさらに奥深い林道に、その白樺峠・
タカ見の広場はあります。

目の前に広がる稜線をタカが越えてやってきます。

双眼鏡でなぞっていくと、小さな点のような鳥が１羽、２羽と姿を現し、その数を増すとゆっくりと
稜線を越えて旋回を始め、サシバの群れが一気にこちらにやって来ます。
その光景は見飽きることがありません。

こちらはハチクマです。

9/14、9/15の二日間、白樺峠に通いましたが、特に9/15はシーズン最多のサシバ 3100羽、
ハチクマ 404羽が報告されています。

白樺峠のタカの渡りは写真ではなく、水谷高英氏のスケッチがお勧めです。

野鳥フィールドスケッチ (BIRDER SPECIAL)　水谷高英 (著)　P86～P87

タカの渡り全国ネットワーク 23 信州　白樺峠

ふれあい自然探鳥会　「タカの渡り観察の詳細記事」を参照

[2015/12/15 22:26] | 野鳥歳時記 | トラックバック(0) | コメント(0) |

登記情報提供サービスで地番検索が可能に

　登記情報提供サービス（有料）で地番検索が可能になりました。

従来、ブルーマップと呼ばれる『住宅地図』の上に、登記所備付の「公図」の内容を
重ねせて印刷したものがないと、「住所」から不動産登記の「地番」を探せませんでした。

このため、法務局に出かけて閲覧したり、法務局に問合せていました。

今月から、神奈川県も、インターネットでこの情報が閲覧できるようになりました。

日常的に不動産登記に関わる職業にとって、とても助かります。

[2015/07/01 10:22] | 仕事の周辺 | トラックバック(0) | コメント(0) |

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