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湘南日々記
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五輪の2年後には住宅用地価に暗雲!!
オリンピック後に不動産バブルが来るという声がありますが、
それと関係なく、法制度の影響で地価が動きますよというお話です。

市街化区域内にある農地の多くは、住宅建設が可能な土地です。
後継者問題がありますが、良好な農地が現在も多く残っています。

農地3

この市街化区域の農地を守ってきた法律が、生産緑地法でした。
「生産緑地」の指定を受けると、農地以外の土地利用は制限されますが、
宅地並み課税から農地並み課税へと税が軽減されて来ました。

生産緑地の所有者は、以下の条件の場合は市区町村の農業委員会に
土地の買い取りの申し出を行えることになっています。

①期限を迎えた
②病気などで農業に従事できなくなった
③死亡など

②③の事由で生産緑地指定が解除されることは例年ありますが、
①の期限がいよいよ到来します。
生産緑地法は1992年から適用され、期限は30年です。

2022年が、その最初の年になります!!

自治体による買い取りの実績はほとんどないので、
生産緑地指定が解除されることになります。
すると、優遇された固定資産税が数百倍にハネ上がるため、
所有者は土地を持ち続けられず、売却することになります。

平成22年3月末当時の主な自治体の生産緑地の規模は
以下の通りでした。

藤沢市     105.2ha
茅ヶ崎市    63.1ha
平塚市     48.7ha
小田原市    73.0ha

農業大国の平塚市が少ないようですが、市街化調整区域に
殆んどの農地が広がっており、市街化区域には少ないようです。

相続税の納税猶予を受けている場合は、相続税を精算する必要があるので
買取申請は難しいようです。
大方の予想では、3分の1程度が順次住宅用地になるだろうと言われています。

大変な規模ですね。こういうまとまった土地は、ハウスメーカやマンションデベロッパーが
触手を延ばす事になりそうですが、住宅地の不動産価格は当然下落するでしょう。

生産緑地についてお話しましたが、

住宅用地は「売るなら今」、
「買うなら2022年以降」ということになるそうです。

多くの方の資産構成は不動産が9割近くを占めるそうです。この不動産の資産価値を
守るためには、周到な準備が必要ではないでしょうか。

相続の「生前準備」という言葉がありますが、この「2020年問題」も考慮して、所有する
土地の境界確定測量・地積更正登記、分筆登記を済ませておく、「生前実行」をお勧めします。


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登記識別情報通知書の目隠しシール
先日、土地の合筆登記を申請した際、登記識別情報通知書の目隠しシールが
はがれにくく、危うく一文字読み取れない事態になりました。
平成19年に発行さた書類でしたから、たかだか10年でこんな状況になるとは
問題だなと思って法務省のサイトを調べたら、こんな記事がありました。

「登記識別情報通知書のシールのはがれ方が不完全である場合の取扱いについ て(重要なお知らせ)」

そして
「登記識別情報通知書の様式の変更等について」

現在は既に、
「目隠しシールを貼り付ける方法を,登記識別情報を記載した部分が隠れるよう,
A4サイズの用紙の下部を折り込んで当該登記識別情報を被覆し,その縁をのり
付けする方法に変更」

となっていました。

横浜地方法務局管内では昨年11月に変更されたようです。
私の登記申請も無事終わって、交付された登記識別情報通知書は新しいミシン
目方式になっていました。裏面に記載ている開封手順の図です。

登記識別情報通知-新


でも、既存の「目隠しシールが貼られた登記識別情報通知書」は今後も心配で
すね、登記識別情報の一部を読み取ることができないときに,必要に応じて登
記識別情報を再作成する手続を申出ることが可能になっているそうですが、急
いでいるときはどうするのでしょうか。

皆様にご忠告です。
目隠しシールは、はがして金庫に保管しましょう。古くなると剥がせなくなる
可能性があります。いざというときに慌てますよ。


<補足>
不動産登記制度ではオンライン申請の導入に伴い、登記済証(権利証)に変わ
って登記識別情報が発行されることになりました。12桁の符号で,不動産及
び登記名義人となった申請人ごとに交付されます。

登記識別情報


成年後見人から依頼された建物滅失登記 2016-11-26
高齢で施設に入られているAさんの成年後見人から、建物滅失登記の依頼がありました。
相続問題として参考になりますので、成年後見人制度と建物滅失登記についてご紹介します。

成年後見人制度は、高齢で認知症になって悪徳商法にひっかかり本人及び家族に迷惑が及ぶ
ことがないよう、理解しておく必要がある制度だと思います。

後見制度
成年後見制度 ←クリックするとパンフレットが開きます。)

【事例】
Aさんの財産処分のため、成年後見人は土地・建物の共有者と共に不動産会社に売却する契約を
交わし、建物は既に取り壊されて更地になっています。

①成年後見人制度
後見対象となる人は、判断能力が欠けているのが通常の状態の方で、本人・配偶者・親戚などが
家庭裁判所に申し立てて、成年後見人を選定してしてもらいます。
成年後見人は本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり,不利益な
法律行為を後から取り消したりすることによって,本人を保護・支援します。

②建物滅失登記
建物がすでに滅失している事実を報告する登記です。
土地と建物は別個の権利で守られており、更地で売買するためには 建物滅失登記が必要
になります。共有者の一人から申請できます。

③必要な書類
取壊しなどの事実を証する解体業者の書面が必要です。その他に、第三者の権利、例えば
抵当権等が設定されていれば、金融機関等の承諾書が必要です。
その他に、
成年後見人の登記委任状、
成年後見人等の権限が登記されている登記事項証明書、
成年後見人の印鑑証明書
が必要になります。

④登記の申請人
登記申請人は。あくまで登記名義人であるAさんです。
成年後見については、申請時の添付書類に登場するだけです。


登記情報提供サービスで地番検索が可能に
 登記情報提供サービス(有料)で地番検索が可能になりました。

地番検索メニュー

地番検索

従来、ブルーマップと呼ばれる『住宅地図』の上に、登記所備付の「公図」の内容を
重ねせて印刷したものがないと、「住所」から不動産登記の「地番」を探せませんでした。

このため、法務局に出かけて閲覧したり、法務局に問合せていました。

今月から、神奈川県も、インターネットでこの情報が閲覧できるようになりました。

日常的に不動産登記に関わる職業にとって、とても助かります。

土地の税金の見直し、土地家屋調査士からの提言 <その1>
土地家屋調査士は、売買、相続、道路拡幅といった社会の様々なニーズのため、土地の測量や
登記の専門家として、土地を分筆・合筆・地目変更することで区画形状や用途を変更するお手伝い
をしています。

土地と税金

多くの機会に立ち会う土地の専門家から見れば、土地の利用形態から税金の様々な減額要素
がみつかります。

土地、家屋の所有者に対して、毎年1月1日(賦課期日)時点の固定資産評価額をもとに、固定
資産税や都市計画税として、市町村が算定した税額が一方的に通知されます。

評価額をもとに決められる課税標準額の1.4%が固定資産税、さらに市街化区域の土地は課税
標準額の0.2%が都市計画税(市街化区域のみ)です。

同じ評価額がベースとなりますから、ここでは固定資産税に絞って進めます。

当然のことですが、評価が減少すれば、次年度から固定資産税は安くなります。
税の過払いがあった場合、請求すれば5年間も遡って払い戻されます。

資産を適正に評価しておくことは、相続が発生した時にも安心です。
折しも、相続税法が改正され、これまで相続税と無縁だった中流家庭までが課税対象になって
きました。

毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書と土地の登記簿をお手元に、資産を見直し
てみませんか。

1. 地目 
土地の評価は、一般的に高い順に並べると
   宅地 > 雑種地 > 農地
ですが、実際は評価額に対する特例率や負担調整措置があり一様ではありません。

まず、公衆用道路は非課税ですから、これから検討しましょう。

  ○利用の実態は宅地ではなく、道路になっている土地なら
   ⇒ 公衆用道路に地目変更登記をしましょう

  ○公道が狭く、分筆はしてないけど、セットバックしているなら
    ⇒ 分筆することにより非課税になります
  
2. 宅地
宅地については、税務上は住宅用用地や非住宅用地など細かく区分されています。

【小規模住宅用地】 200㎡以下の部分
 課税標準額=評価額×特例率 (1/6)

【一般用住宅用地】 敷地の200㎡を超える部分
 ①店舗・事務所などの敷地
 ②床面積の10倍までの敷地
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

【 非住宅用地】     商用地
 特例がないので路線価の7割

【市街化農地】    田、畑
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

住宅の建築用地や建設中の土地は非住宅地となり、住宅用地の減額特例の適用がなくなり
ます。賦課期日が1月1日であることに注意しましょう。
更地にすることもできず、空き家のままの建物が増えて大きな社会問題となっています。
実際は3~4倍程度の負担増になるようです。

○土地の面積が実測すれば登記簿の面積より少ない ⇒ 正しい面積に課税されます

○自宅を増築すると ⇒ 増築の登記で、その面積の10倍分の土地が1/3の評価になります

○二世帯住宅が区分登記されている場合、小規模宅地の特例が相続では適用されなくなる
  ⇒ 非区分建物に変更する区分建物合併登記をしましょう

実際の土地は、その形状、権利関係、利用状況と、状況はひとつひとつ異なります。このため、
細かく複雑な土地評価制度が決められ、それに基づいて課税評価されています。

なんとか、この「土地評価」の迷宮に踏み込んでみたいと思います。
それは、証明資料となる測量図などを用意できるのは、土地家屋調査士だからです。


新築時の建物表題登記の時期について
待望の新居の完成が近づくと、支払や引越しの段取りで多忙のことと思います。
融資を受けられる方にとって、うっかり遅れてはいけないのが建物表題登記です。
後で触れますが、年末の登記申請も要注意です。

新築

ここでは、決済・引渡からさかのぼりながら、お話しすることとします。

決済時には、融資の実行、工事代金の支払い、建物の引渡、司法書士による
所有権保存登記、抵当権設定が同時履行されます。

銀行との金銭消費貸借契約が、決済に先立って結ばれます。
銀行にとって、建物が完成して担保にできることが分かる建物表題登記が必要
になります。
司法書士がする所有権保存登記・抵当権設定登記の前提となる登記です。

建物表題登記の登記完了日が金銭消費貸借契約日より遅くなる場合は、
登記申請の受付番号の確認で了解か、銀行と事前の調整が必要となります。

建物表題登記を申請するために、建築業者から建築確認済証(+検査済証)と
工事完了引渡証明書(資格証明書・印鑑証明書を添付)をもらいます。
この時期の所有権は建築業者にあるので、建築業者にすれば、精算前に引渡し
の証明書とはおかしな話ですが、商習慣のようです。

建物表題登記は、これによって法務局に建物の登記簿を設け、その現況、すなわち、
建物の所在、種類、構造、床面積等を公示するものです。

建物表題登記の申請要件として、建物として認定できることが必要です。

外装工事の足場撤去、内装工事のクロス張り、水回りの台所・風呂場・トイレ設置が
ほぼ終わる頃、土地家屋調査士が現地で床面積等の確認と現場の写真を撮って、
登記の申請をします。

補足として、年末駆込みの建物表題登記の申請について、ご注意を申し上げます。

法務局の負荷により、申請が15日を過ぎると、登記完了予定日が翌年になります。
通常、申請後10日ぐらいで完了するのですが、年末は込み合います。

また、固定資産税・都市計画税の賦課期日は1月1日です。
住宅を建替え中の土地は、一定の要件を満たさないと住宅用地となりません。
建物の登記が未了の場合は注意が必要です。

余裕をもって建物表題登記を申請できるように、土地家屋調査士に早めに
ご相談ください。

なお、家を解体した場合は建物滅失登記を、土地の地目が宅地以外の場合は
地目変更登記を忘れてはいけません。

登記のオンライン申請について
年が明ければ2月中旬の確定申告に向けての準備が始まります。
青色申告会を利用している私は、専用の会計ソフトで作成した決算書などを
オンライン申請して、源泉徴収票や控除証明書類を郵送すると完了です。
この電子申告の完成度は高く、還付金処理も早いなと感じています。

登記申請の場合はどうでしょうか。

オンライン申請

法務省の登記オンラインは、提供される申請用総合ソフトを使って入力後、
添付情報をつけて電子署名することで申請することができます。

進捗情報をオンラインやメール案内で確認でき、迅速な対応ができ便利です。
電子データで添付した図面類は、線や文字が鮮明な仕上がりになります。
電子署名に代わり、図面から職印が消え、個人的には少々残念です。

土地家屋調査士がする登記申請は添付情報が特に多く、環境を準備しても、
最初から使う気持ちがない方も少なくないのが現状です。

少し古いですが、平成21年10月の表示に関する登記のオンライン申請率は

○建物の表題登記 11.95%
○建物の滅失登記 10.94%
○土地の地目の変更の登記 8.50%
○土地の分筆の登記 5.98%

だそうです。(不動産登記オンライン申請利用促進協議会の報告)

申請書のみでオンライン申請して、添付書類は持参や郵送で行う特例方式
を可能にすることで敷居を下げていますが、利用率が低いのが現状です。

補正の連絡が入ると、たとえ近隣の法務局でも出向くのは大変です。
他府県の法務局に申請した場合は尚更のことです。
私は電子データに最大限切替えることで、このリスクを下げています。

しかし、図面類、調査報告書、本人確認情報までは電子データにできますが、
官公署の証明情報(住民票、印鑑証明、建築確認書、道路査定図など)、
委任状、境界確認書や工事完了証などの私人の作成書類は持参や郵送が
必要です。
多くの資料は依頼人に返却する必要があり、原本の写しの提出も必要です。

なんとか負担軽減をするため、法整備も含めた検討をして欲しいものです。

法務局における審査は、電子データも印刷した紙ベースで行われています。
法務局によっては「手続完了」の通知があっても、公開手続きが遅れて、
窓口で図面が入手可能になるまで二三日待たされることもありました。

内部のコンピュータ化が遅れ、人手が不足しているなと感じさせられます。
表示登記の場合は現地調査が伴いますので、オンライン化や統廃合を理由に
過度な人員削減はやめて欲しいなと願っております。


平塚市の新市庁舎完成に伴い、法務局証明サービスセンターが移転(6月30日)
平塚市の新市庁舎第一期工事が完成しました。
近くに住んでますので、新庁舎でのサービス開始が楽しみです。

平塚新庁舎

市役所受付に聞くと、職場の引越し日程はまだ公表されていないそうです。

法務局証明サービスセンタは6月30日(月)に新庁舎3階に移転することが
発表されています。 (現在は、西付属庁舎にあります。)

平塚新庁舎法務局証明サービス

たぶん、その頃が、平塚市役所・新庁舎のサービス開始でしょう。


地面のボタンのなぞ
ボタンのなぞ


小学校の帰り道、地面に赤色のボタンを発見しました。

よく見ると、地面にはいろんな色のボタンがあって
赤色のほかにも黄色、緑色、青色、銀色もありました。

いったい、このボタンは何なの?

だれがボタンをつけたの?

調べてみると、大変なことが分かりました。

「第29回全国小・中学生作品コンクール」で文部大臣奨励賞を受賞した
富山県の小学生・本吉凛菜さんの夏休みの自由研究が絵本になりました。

地面にあるボタンの謎を探していくと、大変素晴らしいことが発見できた、
わくわく、感動があるお話です。

ぜひ、リンク先をぜひご覧になってください。

地面のボタンのなぞ <-- クリック


ご存じですか、境界標の豆知識
民地の境界標と、市道の境界標を並べてみました。

境界杭

矢印の先が境界点ですが、民地と道路では矢印の向きが
異なります。それぞれが主張する方向を向いています。

道路境界標は、民地の境界点を示してはいません。
道路直線の折れ点や、ほぼ定間隔の直線上に入れています。

写真の金属標は、道路後退(セットバック)の新たな境界点
に埋設するため、市から提供を受けたものです。

一般に、アスファルトには杭を、縁石のようなコンクリート
には金属プレートを埋設します。

土地家屋調査士の仕事は、土地活用のすべての原点をなす
境界標の調査・設置から始まります。

境界紛争や境界のトラブルの事前防止、取引の安全、公共事業
の促進など、暮らしの礎である土地の境界を安定させることが、
私達の使命です。

あなたの土地の境界標は大丈夫でしょうか。
一度、境界標について学んでみてください。
あなたの土地の境界標は大丈夫? <-- クリック



プロフィール

湘南日々記

Author:湘南日々記
土地家屋調査士 西山啓示のブログに、ようこそ!
事務所を神奈川県平塚市の市役所・八幡山公園前に置いております。
このブログでは、地元の自然、地誌、業務など、気の向くまま書き綴ってます。



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