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土地の税金の見直し、土地家屋調査士からの提言 <その1>
土地家屋調査士は、売買、相続、道路拡幅といった社会の様々なニーズのため、土地の測量や
登記の専門家として、土地を分筆・合筆・地目変更することで区画形状や用途を変更するお手伝い
をしています。

土地と税金

多くの機会に立ち会う土地の専門家から見れば、土地の利用形態から税金の様々な減額要素
がみつかります。

土地、家屋の所有者に対して、毎年1月1日(賦課期日)時点の固定資産評価額をもとに、固定
資産税や都市計画税として、市町村が算定した税額が一方的に通知されます。

評価額をもとに決められる課税標準額の1.4%が固定資産税、さらに市街化区域の土地は課税
標準額の0.2%が都市計画税(市街化区域のみ)です。

同じ評価額がベースとなりますから、ここでは固定資産税に絞って進めます。

当然のことですが、評価が減少すれば、次年度から固定資産税は安くなります。
税の過払いがあった場合、請求すれば5年間も遡って払い戻されます。

資産を適正に評価しておくことは、相続が発生した時にも安心です。
折しも、相続税法が改正され、これまで相続税と無縁だった中流家庭までが課税対象になって
きました。

毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書と土地の登記簿をお手元に、資産を見直し
てみませんか。

1. 地目 
土地の評価は、一般的に高い順に並べると
   宅地 > 雑種地 > 農地
ですが、実際は評価額に対する特例率や負担調整措置があり一様ではありません。

まず、公衆用道路は非課税ですから、これから検討しましょう。

  ○利用の実態は宅地ではなく、道路になっている土地なら
   ⇒ 公衆用道路に地目変更登記をしましょう

  ○公道が狭く、分筆はしてないけど、セットバックしているなら
    ⇒ 分筆することにより非課税になります
  
2. 宅地
宅地については、税務上は住宅用用地や非住宅用地など細かく区分されています。

【小規模住宅用地】 200㎡以下の部分
 課税標準額=評価額×特例率 (1/6)

【一般用住宅用地】 敷地の200㎡を超える部分
 ①店舗・事務所などの敷地
 ②床面積の10倍までの敷地
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

【 非住宅用地】     商用地
 特例がないので路線価の7割

【市街化農地】    田、畑
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

住宅の建築用地や建設中の土地は非住宅地となり、住宅用地の減額特例の適用がなくなり
ます。賦課期日が1月1日であることに注意しましょう。
更地にすることもできず、空き家のままの建物が増えて大きな社会問題となっています。
実際は3~4倍程度の負担増になるようです。

○土地の面積が実測すれば登記簿の面積より少ない ⇒ 正しい面積に課税されます

○自宅を増築すると ⇒ 増築の登記で、その面積の10倍分の土地が1/3の評価になります

○二世帯住宅が区分登記されている場合、小規模宅地の特例が相続では適用されなくなる
  ⇒ 非区分建物に変更する区分建物合併登記をしましょう

実際の土地は、その形状、権利関係、利用状況と、状況はひとつひとつ異なります。このため、
細かく複雑な土地評価制度が決められ、それに基づいて課税評価されています。

なんとか、この「土地評価」の迷宮に踏み込んでみたいと思います。
それは、証明資料となる測量図などを用意できるのは、土地家屋調査士だからです。


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プロフィール

湘南日々記

Author:湘南日々記
土地家屋調査士 西山啓示のブログに、ようこそ!
事務所を神奈川県平塚市の市役所・八幡山公園前に置いております。
このブログでは、地元の自然、地誌、業務など、気の向くまま書き綴ってます。



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