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湘南日々記
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土地の税金の見直し、土地家屋調査士からの提言 <その1>
土地家屋調査士は、売買、相続、道路拡幅といった社会の様々なニーズのため、土地の測量や
登記の専門家として、土地を分筆・合筆・地目変更することで区画形状や用途を変更するお手伝い
をしています。

土地と税金

多くの機会に立ち会う土地の専門家から見れば、土地の利用形態から税金の様々な減額要素
がみつかります。

土地、家屋の所有者に対して、毎年1月1日(賦課期日)時点の固定資産評価額をもとに、固定
資産税や都市計画税として、市町村が算定した税額が一方的に通知されます。

評価額をもとに決められる課税標準額の1.4%が固定資産税、さらに市街化区域の土地は課税
標準額の0.2%が都市計画税(市街化区域のみ)です。

同じ評価額がベースとなりますから、ここでは固定資産税に絞って進めます。

当然のことですが、評価が減少すれば、次年度から固定資産税は安くなります。
税の過払いがあった場合、請求すれば5年間も遡って払い戻されます。

資産を適正に評価しておくことは、相続が発生した時にも安心です。
折しも、相続税法が改正され、これまで相続税と無縁だった中流家庭までが課税対象になって
きました。

毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書と土地の登記簿をお手元に、資産を見直し
てみませんか。

1. 地目 
土地の評価は、一般的に高い順に並べると
   宅地 > 雑種地 > 農地
ですが、実際は評価額に対する特例率や負担調整措置があり一様ではありません。

まず、公衆用道路は非課税ですから、これから検討しましょう。

  ○利用の実態は宅地ではなく、道路になっている土地なら
   ⇒ 公衆用道路に地目変更登記をしましょう

  ○公道が狭く、分筆はしてないけど、セットバックしているなら
    ⇒ 分筆することにより非課税になります
  
2. 宅地
宅地については、税務上は住宅用用地や非住宅用地など細かく区分されています。

【小規模住宅用地】 200㎡以下の部分
 課税標準額=評価額×特例率 (1/6)

【一般用住宅用地】 敷地の200㎡を超える部分
 ①店舗・事務所などの敷地
 ②床面積の10倍までの敷地
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

【 非住宅用地】     商用地
 特例がないので路線価の7割

【市街化農地】    田、畑
 課税標準額=評価額×特例率 (1/3)

住宅の建築用地や建設中の土地は非住宅地となり、住宅用地の減額特例の適用がなくなり
ます。賦課期日が1月1日であることに注意しましょう。
更地にすることもできず、空き家のままの建物が増えて大きな社会問題となっています。
実際は3~4倍程度の負担増になるようです。

○土地の面積が実測すれば登記簿の面積より少ない ⇒ 正しい面積に課税されます

○自宅を増築すると ⇒ 増築の登記で、その面積の10倍分の土地が1/3の評価になります

○二世帯住宅が区分登記されている場合、小規模宅地の特例が相続では適用されなくなる
  ⇒ 非区分建物に変更する区分建物合併登記をしましょう

実際の土地は、その形状、権利関係、利用状況と、状況はひとつひとつ異なります。このため、
細かく複雑な土地評価制度が決められ、それに基づいて課税評価されています。

なんとか、この「土地評価」の迷宮に踏み込んでみたいと思います。
それは、証明資料となる測量図などを用意できるのは、土地家屋調査士だからです。


野鳥歳時記 平成二十七年 3月 春を告げる レンジャクの群れ
 3月になると、大磯丘陵のヤブラン群生地に、レンジャクの群れがやって来ます。

キレンジャクA_20150317

褐色で、長いかんむりが特徴の美しい鳥で、翼や尾の先が朱色のヒレンジャクに、

黄色のキレンジャクが混じります。

例年1羽程度のキレンジャクは、今年は十羽近い群れで、楽しませてくれました。

キレンジャクB_20150317

レンジャク2種C_2015031
(2015-03-17 大磯丘陵)

ヒレンジャクは飛翔時に広げる、朱色の尾羽根が目立ちます。

ヒレンジャクE_20140315
(2014-03-15 大磯丘陵)

キレンジャク飛翔D_20150317
(2015-03-17 大磯丘陵)

キレンジャクは尾羽根を広げることは稀で、黄色の翼紋が飛翔時のアクセントです。

丹沢・大山の周辺部では、2月半ばに好物のヤドリギの木にやって来るのですが、

ヤブラン群生地には3月初めに到来して、春分の日の直前に去って行きます。

まさに、「湘南に春を告げる鳥」ですね。

里山保全を行っている方たちによると、六年前までは、人の背丈を超える笹に

覆われていたところで、笹刈りを繰り返して、ヤブランを増やし、レンジャクが

訪れるまで、二、三年かかったそうです。

ヤブランを大切にして、恵まれた環境を保持したいですね。



野鳥歳時記 平成二十七年 2月 冬の鷹(タカ)
様々なタカが上空を通過する、秋の「タカの渡り」を秦野市・権現山で見て、

すっかりタカに魅せられました。そこで今年は、少しは近い距離で見られる、

冬の鷹(タカ)に力を入れました。

クマタカ-1.jpg

クマタカ-2.jpg
(2015-02-11 丹沢湖)

森林に生息するクマタカに会うため、丹沢湖まで出かけました。

猟銃の砲声や犬の鳴き声が対岸から聞こえ、今日もダメかと思いながらも頑張って

待っていると、悠然とクマタカが現れ、山筋を悠々と旋回し始めました。

翼の下部の横紋が鮮やかで、実に力強い風格を見せてくれ、寒さも忘れます。

頬に熊のような黒い部分があるから、あるいは、力強いという意味の由来でついた

名前だそうです。

ミサゴ-1.jpg

ミサゴ-2.jpg
(2015-01-25 茅ヶ崎)

水面にダイブしてボラなどを捕るミサゴの英名は、あのオスプレイです。

相模川の中流域の中洲で休憩している姿を見かけますが、少し遠いのが残念です。

冬場は河口で、すぐ目の前でダイブしてくれるのですが、この個体は失敗続きです。

魚影がたくさん見えているのに、虚しく水面から飛び上がる姿ばかりです。

数日後には、遠くでダツというサヨリに似た魚を、なんとか掴んでいました。

ハヤブサ-2.jpg

ハヤブサ-3.jpg
(2015-02-16, 28 平塚北部)

冬場には、平塚の耕作地に、ハヤブサがやって来ます。

断崖の上や高い鉄塔の上にいるイメージが強いのですが、このハヤブサは

電柱の上に留まり、ゆっくりと周囲を観察して動じません。

やがて首を伸ばしたり、周囲を見渡して、翼を広げると、勢い良く飛び去ります。

その素早い加速には、驚かされます。


新築時の建物表題登記の時期について
待望の新居の完成が近づくと、支払や引越しの段取りで多忙のことと思います。
融資を受けられる方にとって、うっかり遅れてはいけないのが建物表題登記です。
後で触れますが、年末の登記申請も要注意です。

新築

ここでは、決済・引渡からさかのぼりながら、お話しすることとします。

決済時には、融資の実行、工事代金の支払い、建物の引渡、司法書士による
所有権保存登記、抵当権設定が同時履行されます。

銀行との金銭消費貸借契約が、決済に先立って結ばれます。
銀行にとって、建物が完成して担保にできることが分かる建物表題登記が必要
になります。
司法書士がする所有権保存登記・抵当権設定登記の前提となる登記です。

建物表題登記の登記完了日が金銭消費貸借契約日より遅くなる場合は、
登記申請の受付番号の確認で了解か、銀行と事前の調整が必要となります。

建物表題登記を申請するために、建築業者から建築確認済証(+検査済証)と
工事完了引渡証明書(資格証明書・印鑑証明書を添付)をもらいます。
この時期の所有権は建築業者にあるので、建築業者にすれば、精算前に引渡し
の証明書とはおかしな話ですが、商習慣のようです。

建物表題登記は、これによって法務局に建物の登記簿を設け、その現況、すなわち、
建物の所在、種類、構造、床面積等を公示するものです。

建物表題登記の申請要件として、建物として認定できることが必要です。

外装工事の足場撤去、内装工事のクロス張り、水回りの台所・風呂場・トイレ設置が
ほぼ終わる頃、土地家屋調査士が現地で床面積等の確認と現場の写真を撮って、
登記の申請をします。

補足として、年末駆込みの建物表題登記の申請について、ご注意を申し上げます。

法務局の負荷により、申請が15日を過ぎると、登記完了予定日が翌年になります。
通常、申請後10日ぐらいで完了するのですが、年末は込み合います。

また、固定資産税・都市計画税の賦課期日は1月1日です。
住宅を建替え中の土地は、一定の要件を満たさないと住宅用地となりません。
建物の登記が未了の場合は注意が必要です。

余裕をもって建物表題登記を申請できるように、土地家屋調査士に早めに
ご相談ください。

なお、家を解体した場合は建物滅失登記を、土地の地目が宅地以外の場合は
地目変更登記を忘れてはいけません。

登記のオンライン申請について
年が明ければ2月中旬の確定申告に向けての準備が始まります。
青色申告会を利用している私は、専用の会計ソフトで作成した決算書などを
オンライン申請して、源泉徴収票や控除証明書類を郵送すると完了です。
この電子申告の完成度は高く、還付金処理も早いなと感じています。

登記申請の場合はどうでしょうか。

オンライン申請

法務省の登記オンラインは、提供される申請用総合ソフトを使って入力後、
添付情報をつけて電子署名することで申請することができます。

進捗情報をオンラインやメール案内で確認でき、迅速な対応ができ便利です。
電子データで添付した図面類は、線や文字が鮮明な仕上がりになります。
電子署名に代わり、図面から職印が消え、個人的には少々残念です。

土地家屋調査士がする登記申請は添付情報が特に多く、環境を準備しても、
最初から使う気持ちがない方も少なくないのが現状です。

少し古いですが、平成21年10月の表示に関する登記のオンライン申請率は

○建物の表題登記 11.95%
○建物の滅失登記 10.94%
○土地の地目の変更の登記 8.50%
○土地の分筆の登記 5.98%

だそうです。(不動産登記オンライン申請利用促進協議会の報告)

申請書のみでオンライン申請して、添付書類は持参や郵送で行う特例方式
を可能にすることで敷居を下げていますが、利用率が低いのが現状です。

補正の連絡が入ると、たとえ近隣の法務局でも出向くのは大変です。
他府県の法務局に申請した場合は尚更のことです。
私は電子データに最大限切替えることで、このリスクを下げています。

しかし、図面類、調査報告書、本人確認情報までは電子データにできますが、
官公署の証明情報(住民票、印鑑証明、建築確認書、道路査定図など)、
委任状、境界確認書や工事完了証などの私人の作成書類は持参や郵送が
必要です。
多くの資料は依頼人に返却する必要があり、原本の写しの提出も必要です。

なんとか負担軽減をするため、法整備も含めた検討をして欲しいものです。

法務局における審査は、電子データも印刷した紙ベースで行われています。
法務局によっては「手続完了」の通知があっても、公開手続きが遅れて、
窓口で図面が入手可能になるまで二三日待たされることもありました。

内部のコンピュータ化が遅れ、人手が不足しているなと感じさせられます。
表示登記の場合は現地調査が伴いますので、オンライン化や統廃合を理由に
過度な人員削減はやめて欲しいなと願っております。


秦野・権現山で、「秋のタカの渡り」を見る
 秦野・権現山で、「秋のタカの渡り」を眺めてきました。

この時期、権現山の楼台から、通過するタカを360度の視界で観察できます。
タカの撮影は初めての挑戦で、そのスピードと露出調整には大変苦戦しました。

オオタカの幼鳥が楼台近くを通過しました。

オオタカ_02

気付くと、接近してノスリもいます。換羽のため右翼の一部が欠けています。

ノスリ_02

オオタカがノスリに襲い掛かり、あわや空中戦ですが、軽いジャブで終わりました。

オオタカ_ノスリ

オオタカの幼鳥は赤褐色ですが、成鳥になると白っぽく、美しく威厳ある姿になります。
残念ながら、このオオタカは生憎換羽中で、かなりみすぼらしい姿です。

オオタカ成鳥_0

秋のタカの渡りの前半は、サシバとハチクマが中心です。
サシバは栃木・千葉方面からやって来て、九州南東部を南下して東南アジアに渡ります。

サシバ_02

ハチクマは五島列島・福江島から中国大陸経由で東南アジアに渡ります。

ハチクマ_02

これらの鳥が日本列島に戻ってくる「春のタカの渡り」では若干コースが変わるようです。

日本各地でタカの渡りをカウントする人たちの努力で、その記録が公開されています。

タカの渡り全国ネットワーク (←クリック)

楼台のそばで見つけた、細長い翼で、長い尾のこの鳥は、カッコウの仲間のツツドリです。

ツツドリ_01

タカに似てますが、枝に停まれば、頭部は鳩に似てますね。

ツツドリ_02

その他、楼台から眺めた枝先に、エゾビタキ(上)とキビタキ♀(下)を見つけました。

エゾビタキ_02

キビタキ♀_0


平塚市の新市庁舎完成に伴い、法務局証明サービスセンターが移転(6月30日)
平塚市の新市庁舎第一期工事が完成しました。
近くに住んでますので、新庁舎でのサービス開始が楽しみです。

平塚新庁舎

市役所受付に聞くと、職場の引越し日程はまだ公表されていないそうです。

法務局証明サービスセンタは6月30日(月)に新庁舎3階に移転することが
発表されています。 (現在は、西付属庁舎にあります。)

平塚新庁舎法務局証明サービス

たぶん、その頃が、平塚市役所・新庁舎のサービス開始でしょう。


「マダニ」は怖ーい、インベーダ(侵入者)
「マダニですねー。」と、女医先生がデジカメ画像を拡大しながら云われました。。

里山ボランティアの先輩達から、マダニに関する多少の予備知識を伺ってましたから、
翌朝すぐに皮膚科の診察を受けました。予想通りです。

治療はすぐに終わると思っていたのですが、深く食い込んでいるので広い切開が必要とのこと。
確かに、インベーダの様なヤツが足まで食い込んでいます。

マダニ画像

近くの共済病院への紹介状をもらい、すぐに診察、午後には切開除去していただきました。
「24時間以内だし、きれいに取り除いたので大丈夫ですよ。」とのこと。
四針も縫っていただいたようです。

マダニ除去

事後のライム病への感染が心配だそうです。周囲に赤い斑点が現れたり、倦怠感、頭痛、
発熱、関節痛などの症状が出たらすぐ来るように言われました。

吸血が始まって48時間以上経過すると感染リスクが高まるそうですから、
休診日にあたらなくて良かったなあと思いました。
3週間ほど、抗生物質を飲みながら様子をみることになりました。

野鳥撮影の合間、山野草を見るために分け入った折に、マダニが付着したようです。

登山用スパッツのサイズが短かったのが要因と思い、買いなおすことにしました。
これに懲りずに十分注意して、時間が許す限り、近くの里山には通いたいと思います。

「マダニ対策、今できること」 国立感染症研究所 <-- 参考記事


使っていなくても、四月九日はWindows XPの対策日
いいよいよ、Windows XPのサポートが切れます。

先月、やっとWindows XP機に見切りをつけるべく、業務で使っているWindows 7機を
新たに追加購入しました。

Windows 7を使い始めても、Windows XPで十分だったと思い続けていましたが、
来週水曜日にサポートが終わります。

四月九日

Windows XP機は本箱の片隅に残っていて、予備機の予備として眠っています。
使わずに済めば幸いですが、もしものための対策として参考になる記事がありました。

Windows XPユーザーが4月9日にやるべきこと <-- クリック

主な対策は

①4月9日に公開される修正パッチを必ず適用して、最新状態にする。

②ウイルス対策ソフトやインストール済みソフトウェアを最新状態にする。

③使用していないソフトウェアとドライバは削除する。

などだそうです。

四月九日は、ぜひとも時間をつくって対策をしましょう。
そして、XP君に感謝の言葉も忘れずに。


地面のボタンのなぞ
ボタンのなぞ


小学校の帰り道、地面に赤色のボタンを発見しました。

よく見ると、地面にはいろんな色のボタンがあって
赤色のほかにも黄色、緑色、青色、銀色もありました。

いったい、このボタンは何なの?

だれがボタンをつけたの?

調べてみると、大変なことが分かりました。

「第29回全国小・中学生作品コンクール」で文部大臣奨励賞を受賞した
富山県の小学生・本吉凛菜さんの夏休みの自由研究が絵本になりました。

地面にあるボタンの謎を探していくと、大変素晴らしいことが発見できた、
わくわく、感動があるお話です。

ぜひ、リンク先をぜひご覧になってください。

地面のボタンのなぞ <-- クリック




プロフィール

湘南日々記

Author:湘南日々記
土地家屋調査士 西山啓示のブログに、ようこそ!
事務所を神奈川県平塚市の市役所・八幡山公園前に置いております。
このブログでは、地元の自然、地誌、業務など、気の向くまま書き綴ってます。



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